Что такое гасн при сдаче дома

Что такое гасн при сдаче дома

Продолжительность приёма дома госкомиссией

Может ли дольщик присутствовать при приемке ЖК? Законно ли вводить в эксплуатацию дом с недоделками? Как долго работает Госкомиссия? LIVING узнал ответы у экспертов.

Многие дольщики на вопрос «когда можно приезжать за ключами?» слышали в ответ от застройщика туманную формулировку: «На объекте работает Госкомиссия». При этом не все могут внятно объяснить, что это такое, чем и как долго эта самая комиссия занимается. Поэтому LIVING решил разобраться в деятельности Госкомиссии. Может ли дольщик присутствовать при приемке ЖК? Законно ли вводить в эксплуатацию дом с недоделками? Когда передадут долгожданные ключи? Ответы на самые распространенные вопросы мы узнали у экспертов.

Что такое «Госкомиссия»?

После фактического завершения строительно-монтажных работ застройщик должен пройти несколько процедур, прежде чем он получит разрешение на ввод в эксплуатацию и сможет выдавать ключи. Сначала девелопер сам принимает объект от подрядных организаций – это, по сути, генеральная репетиция госприёмки. Затем здание проходит экспертизу, которую проводят государственные специалисты. Именно этот этап и называют «прохождение госкомиссии», хотя это понятие устаревшее. Так называли сдачу объекта до 2004 года, когда дом принимала большая комиссия, состоящая из разных чиновников, по решению которой он сдавался в эксплуатацию.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Сейчас под этим определением понимают итоговую проверку и получение по ее результатам заключения о соответствии (ЗОС) построенного здания всем техническим регламентам и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета энергоресурсов. Наряду с разрешением на строительство, техническим планом объекта, актами приемки выполненных подрядчиками работ, заключение о соответствии входит в пакет документов, которые подает застройщик для получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Если все в порядке, такой документ выдается».

Процесс приёмки объекта регулируется Градостроительным кодексом и Положением о государственном строительном надзоре. В соответствии с этими актами экспертизу завершённого здания проводят органы местной власти.

Важно отметить, что приёмка новостройки проводится с целью проверки фактической готовности здания. По сути, объект (здание и элементы благоустройства) должен быть таким, каким его увидят при заселении первые жильцы. Если при прохождении экспертизы выявляются какие-либо изъяны или неточности в документах, то комиссия не выдает ЗОС, а выносит предписание исправить недочеты. Из-за этого сдвигаются сроки ввода в эксплуатацию.

Правда, эксперты отмечают, что такие случаи являются редкостью.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Такие случаи крайне редки, так как застройщики стараются максимально подготовиться к экспертизе. Более того, еще в период строительства надзорные органы регулярно посещают и проверяют стройку. На каждом этапе строительства они дают свои рекомендации и замечания, которые застройщик учитывает».

Отдельно стоит отметить, что правила проверки регулируются федеральным законодательством: кодексом и нормативным актом Правительства РФ, поэтому они действуют одинаково во всех регионах. Исключения связаны только с самим характером объекта строительства. Особые требования выдвигаются к реконструированным зданиям, отнесенным к культурному наследию, а также уникальным и особо опасным сооружениям.

Правда ли что раньше (10-15 лет назад) жильцов «запускали» в дома ещё до официального ввода дома в эксплуатацию? Как это происходит сейчас?

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA:

«Это правда, раньше действительно часто пускали жильцов в дома, не введенные в эксплуатацию. Сегодня процедура усложнилась и усовершенствовалась, и без соответствующего заключения о пригодности дома жить в нем нельзя. Только после того, как государственная инспекция проверит новостройку на наличие нарушений, и застройщик получит заключение о соответствии, дольщики смогут получить свои квартиры».

Могут ли дольщики принимать участие в проведении Госкомиссии?

Регулярно на форумах, которые посвящены строительству того или иного жилого объекта, можно встретить инициативную группу, которая хочет всеми правдами и неправдами пробиться на процедуру осмотра объекта госкомиссией. Для этого даже описана некая процедура, когда группа активистов объединяется и регистрируется в качестве некого общественного объединения. Однако сами специалисты считают, что в этом нет необходимости, так как каждому дольщику будет в индивидуальном порядке показана его квартира.

Читайте также:  Ликвидации ооо с долгами по налогам

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Дольщики не участвуют в госкомиссии – в этом нет никакого смысла. Дело в том, что после введения объекта в эксплуатацию каждый покупатель в индивидуальном порядке принимает квартиру от застройщика. Представитель строительной компании показывает квартиру, демонстрирует работоспособность коммунальных систем. Для проведения приёмки покупатель может пригласить специально нанятого эксперта по строительству, который «окинет» квартиру профессиональным взглядом. По итогам встречи дольщик подписывает акт о приемке объекта, либо, если изъяны все же были найдены, он составляет претензию с перечнем недостатков, которые он требует устранить».

Может ли госкомиссия принять некачественный дом? (Например, известны случаи, когда в домах не было отопления, электричество по временной схеме).

Некачественный дом Госкомиссия никогда не примет, так как это прямо противоречит самой сути ее задач. Государство не может допустить введение в эксплуатацию зданий, которые не соответствуют общим строительным нормам и тем характеристикам, которые были заявлены самими строителями. При этом комиссия может ввести здание по временной схеме, если в новостройке не работают какие-то системы, но это не мешает в нем жить (к примеру, отсутствие отопления в летнее время). Застройщик составляет гарантийное письмо, в котором обязуется завершить работы и устранить недостатки в оговоренные сроки.

Госкомиссия пройдена. Когда будут заселять?

После получения заключения о соответствии и разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик ставит здание на кадастровый учет и выдает ключи собственникам. Как правило, на это уходит от двух недель до двух месяцев.

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

После того как дом полностью построен и до момента, когда ключи передаются новоселам, проходит не меньше пары месяцев. Что происходит в это время?

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков. Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить. По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки. Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку. Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Читайте также:  Как подписывать посылку по россии

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

Что такое гасн при сдаче дома

Ввод дома в эксплуатацию и передача ключей

СРОК ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ (или как его еще называют СРОК СДАЧИ) и СРОК ПЕРЕДАЧИ КЛЮЧЕЙ это СОВЕРШЕННО РАЗНЫЕ понятия.

Срок ввода объекта в эксплуатацию (срок сдачи) – это срок, в который застройщик планирует получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а именно: документа, удостоверяющего, что строительство дома выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Что застройщик должен сделать для того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию?
Перед тем как застройщик предоставит в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (объекты в СПб) или в районную Администрацию муниципального образования (объекты в ЛО) заявление о выдаче Акта о вводе в эксплуатацию, должны быть выполнены:

  • Основные строительные работы по проекту с соответствием проектной документации. Имеется ввиду, что нужно осуществить работы, которые влияют на безопасность жизни будущих дольщиков: возведены все этажи, выполнено остекление, произведены фасадные работы, смонтирована инженерия и т.п. А вот, скажем, отделка квартир, а также выполнение благоустройства в части посадки растений и т.п. может быть еще не окончено, т.к. эти виды работ, конечно, влияют на качество жизни будущих жильцов, но на безопасность не влияют.
  • Обмеры ПИБ (объекты в СПб) или БТИ (объекты в ЛО), т.е. застройщик должен получить технический паспорт на весь объект, а после поставить его на кадастровый учет.
  • Присвоение милицейского адреса, т.е. это тот адрес, который присвоен дому. До этого момента объекту присвоен строительный адрес.
  • Получение справки о выполнении технических условий от всех поставщиков энергоресурсов (Ленэнерго, Водоконал, Теплосеть и т.п.).
  • Испытания на воздухопроницаемость, тепловидение, естественную вентиляцию.
Читайте также:  Как правильно составить заявление на алименты образец

Как происходит процедура ввода дома в эксплуатацию?
Застройщик направляет в ГАСН уведомление об окончании строительства . Группа экспертов (СЭС, пожарные, экологи, общестроители) проводят проверку построенного объекта на соответствие проектной документации и нормативным актам. В результате этой проверки эксперты подписывают акт итоговой проверки. После, сотрудниками ГАСН подписывается акт соответствия построенного объекта проектной документации. Затем застройщик собирает пакет документов уже для разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
На практике, специалисты Службы государственного строительного надзора и экспертизы могут приехать на объект с ревизией, выписать ряд предписаний по устранению каких-либо недостатков. До устранения которых получить разрешение на ввод у застройщика не получиться. Поэтому ввести дом точно в срок действительно сложно.

Чем срок ввода дома в эксплуатацию отличается от срока передачи ключей?
Первый срок носит более мягкий, ориентировочный характер. Застройщик устанавливает срок сдачи дома исходя из своих планов по строительству. И, при необходимости, может этот срок корректировать без согласования с дольщиками как в большую, так и в меньшую сторону. А вот срок передачи ключей – это срок, прописываемый в договоре долевого участия. Не позднее, чем в этот срок последняя квартира в доме должна быть передана по акту приема-передачи. И этот срок застройщик корректировать в одностороннем порядке ПРАВА НЕ ИМЕЕТ. За нарушение этого срока по действующему законодательству (214 ФЗ) застройщик обязан выплатить пени каждому дольщику в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На данный момент по квартире студии это около 1000 р. в день! Поэтому застройщик прилагает все усилия для соблюдения этого срока, и, поэтому застройщик всегда берет себе этот срок с запасом. В большинстве случаев разница между сроком ввода в эксплуатацию и сроком передачи ключей составляет 0,5 года. Но бывают ситуации, когда доходит и до года. Это конечно не значит, что застройщик, введя дом в эксплуатацию, будет ждать целый год, т.к. охрана и содержание готового дома не дешевое удовольствие. Но будет иметь полное юридическое право передать хоть все квартиры в последний возможный по договору день. Поэтому ОБЯЗАТЕЛЬНО ЧИТАЙТЕ ДОГОВОР и уточняйте СРОК ПЕРЕДАЧИ КЛЮЧЕЙ, принимая решение о покупке.

Что происходит после получения акта о вводе дома в эксплуатацию?

  • Доделывается отделка квартир и благоустройство территории (клумбы, газоны и т.п.).
  • Проводятся пуско-наладочные работы: запускаем и настраиваем работу лифтов, даем рабочее давление в трубы, проверяем работу насосов, систем контроля утечек, счетчиков и т.п., продуваем вентиляторы дымоудаления и т.д.
  • С поставщиками энергоресурсов (Теплосеть, Водоканал, Ленэнерго и т.п.) заключаем основные договоры на обслуживание.
  • Клиентская служба сервиса застройщика проводит приемку всех квартир у генерального подрядчика, проверяет соответствие качества отделки. В случае нареканий – выносит предписание по устранению. После устранения проводит повторную приемку.
  • Заключается договор с управляющей компанией, после чего УК принимает на свой баланс дом в том числе инженерные системы и все места общего пользования. Если на этом этапе выявлены недоделки, то они также устраняются, после чего происходит приемка-передача.
  • Формируется график осмотров квартир. Уведомление о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче должно быть направлено дольщику не позднее, чем за месяц до наступления срока передачи ключей. Уведомление отправляется дольщику заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в договоре адресу для направления почтовой корреспонденции или вручено дольщику лично под расписку.

Все это занимает обычно около 4 месяцев.

Ссылка на основную публикацию
Что означает слово реструктуризация
Что означает слово реструктуризация Реструктуризация — капитала Реструктуризация предприятия Реструктуризация государственного долга см. Структура … Википедия реструктуризация — реструктурирование, перестройка...
Человек который сваливает вину на других
Во всем виноваты другие Пятилетняя Алина опрокинула стакан с молоком. «Я не виновата!» — кричит она. Да, конечно, виноват ее...
Чем занимается директор компании
Профессия генеральный директор Генеральный директор — это глава любой коммерческой организации, будь то акционерное общество или производственное предприятие. Функции генерального...
Что означает капитальный ремонт
Чем отличается капитальный ремонт от текущего? Понятия и определения, какие виды работ относятся к этим видам ремонта? Каждый многоквартирный дом...
Adblock detector